Индексация арендной платы
Индексация, а, по-другому, повышение арендной платы может расти из-за инфляции, роста рыночных цен или улучшения условий проживания (например, ремонта или строительства метро рядом). Чтобы избежать споров, правила индексации нужно заранее зафиксировать в договоре.
Разберем, какие пункты стоит включить в договор, чтобы процесс повышения арендной платы был ясным и устраивал обе стороны.
Как часто можно повышать плату?
- По умолчанию — не чаще раза в год.
- Исключение — если в договоре прописан процентный метод пересчета (например, по индексу инфляции), тогда изменения возможны в любое время.
- Можно запретить индексацию на весь срок аренды.
Как уведомить арендатора о повышении аренды?
Обычно арендодателю нужно предупредить арендатора об изменении условий за месяц до вступления изменений в силу. Однако есть поправка: плата может вырасти сразу после получения уведомления. Это спорный момент даже в кругах юристов, поэтому лучше заранее прописать его в договоре.
Способы уведомления:
- заказное письмо;
- личная передача под подпись;
- письмо на электронную почту из договора;
- сообщение в мессенджере на указанный номер.
Лучше заранее договориться, как именно передавать уведомления, а также какие документы подтверждают необходимость повышения аренды.
По закону (ст. 421 ГК РФ) можно прописать в договоре, что цена меняется только при наступлении конкретных обстоятельств. Это защитит арендатора от неожиданных и необоснованных повышений.
Основания для повышения
Фиксированную сумму аренды можно менять, если:
- выросла рыночная стоимость недвижимости,
- собственник сделал ремонт или обновил мебель,
- улучшилась инфраструктура (например, открыли метро),
- изменились экономические условия (инфляция, ключевая ставка ЦБ и т. д.).
Пример формулировки:
«Арендодатель может изменить стоимость аренды, если индекс потребительских цен, установленный Росстатом, вырос более чем на X% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года.»
Индексация может быть фиксированной (например, +5000 руб.) или процентной. Если границы не установлены, собственник вправе решать сам.
Как изменить цену из-за инфляции?
В договоре необходимо указать порядок расчета, связанный с инфляцией, включая коэффициенты, формулы и тарифы.
Можно использовать более простой вариант:
«Текущий размер арендной платы составляет 50 000 рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, установленным федеральной службой государственной статистики».
Если требуется изменить саму формулу расчета, потребуется заключить новый договор или подписать дополнительное соглашение.
Инфляция сама по себе не основание для повышения аренды.
Если в договоре нет четкой формулы индексации, повысить плату сложно (ст. 451 ГК РФ). Даже если индексация упомянута, без коэффициентов и расчетов суд может отклонить требование (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).
Если стороны заранее не согласовали, что споры по цене решаются в суде, принудительно изменить договор через суд нельзя.
Rentifly тоже может проводить процедуру индексации, которая обязательно закрепляется в документации. Мы оставляем за собой право повысить цену в пределах официального уровня инфляции. Обычно это 7–15%. Благодаря постоянному юридическому сопровождению это проходит легко и без конфликтов.