Налоги со сдачи квартиры

Как ФНС узнает, что вы сдаете квартиру?

Безналичные расчеты

Перевод арендной платы на карту удобен, но регулярные платежи одинаковой суммы от одного человека могут вызвать подозрения. Автоматизированная система ФНС отслеживает такие операции и при необходимости передает информацию сотрудникам для проверки.

Публикация объявлений в интернете

ФНС анализирует сайты с объявлениями. Если в нескольких объявлениях встречается один и тот же номер телефона или одинаковый текст, налоговая это заметит — даже если вы не риелтор.

Несколько квартир у одного собственника

ФНС имеет доступ к данным Росреестра. Если у человека несколько квартир, очевидно, что он не может проживать в них одновременно. Это повод для налоговой заподозрить сдачу жилья в аренду.

Жалобы соседей

Если жильцы шумят, загромождают подъезд или создают другие неудобства, соседи могут пожаловаться. Участковый проведет проверку, а при выявлении арендаторов передаст информацию в ФНС.

Заявление самих арендаторов

Арендаторы могут сами сообщить о факте аренды, например, в случае конфликта с собственником или при подаче документов, подтверждающих место проживания.

Предусмотренные санкции

Как мы выяснили, ФНС легко выявляет нелегальных арендодателей. Если вы не платите налоги, вам могут начислить штрафы и пени. В особо серьезных случаях возможна уголовная ответственность.

Выбор конкретной схемы налогообложения зависит от ситуации

НДФЛ

Если вы сдаете квартиру, с полученной суммы нужно платить налог - 13% от дохода. Этот налог (НДФЛ) рассчитывается раз в год, а декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года. Например, за 2024 год налог уплачивается в 2025 году.

С 2025 года увеличиваются ставки НДФЛ для тех, кто зарабатывает более 2,4 млн рублей в год:

13% с дохода до 2,4 млн;
15% с дохода от 2,4 до 5 млн;
18% с суммы, превышающей 5 млн.

Пример расчета налога:

Сергей сдаёт квартиру за 80 000 рублей в месяц. За год он получает 960 000 рублей.

13% от 960 000 = 124 800 рублей.

Итого, налог составит 124 800 рублей в год.

Альтернативные налоговые режимы:

Самозанятость

Если доход от аренды не превышает 2,4 млн рублей в год, можно оформить самозанятость. В этом случае налог составит 4% от дохода при сдаче физлицам и 6% - если арендаторы юрлица.

Самозанятые освобождены от уплаты страховых взносов, а подавать декларацию не нужно - система автоматически рассчитывает налог в приложении «Мой налог».

Сергей, сдавая квартиру за 80 000 рублей в месяц, за год получит 960 000 рублей. Как самозанятый, он заплатит 38 400 рублей налога (4%).

Дополнительно действует налоговый вычет 10 000 рублей. Пока он не исчерпан, ставка временно снижается до 3%. В результате первые месяцы налог составит 3% от дохода (в случае Алёны - 1920 рублей в месяц), а затем вернется к стандартным 4%.

За первый год с учётом вычета налог составит 23 040 рублей. Это минимальные возможные выплаты.

Важно: если доход превысит 2,4 млн рублей в год, система автоматически переводит человека на НДФЛ 13%, без дополнительных заявлений.

ИП

Если сдавать дорогую недвижимость или зарабатывать больше 2,4 млн ₽ в год, выгоднее открыть ИП.

В этом случае Сергей платит 6% от дохода, то есть 57 600 рублей в год. Но ИП также платит страховые взносы - 49 500 рублей плюс 1% с дохода свыше 300 000 рублей. В итоге его налог составит 60 600 рублей.

Патент

Другой вариант — патент. Он освобождает от налога, но его нужно покупать.

Цена зависит от региона и площади жилья. В Москве (ЦАО) для квартиры 49 м² патент на год стоит 72 156 ₽.

ИП с патентом тоже платит страховые взносы: 49 500 ₽.

Итого: 121 656 ₽. Дороже, чем самозанятость и УСН.

Важно: если доходы упадут, ИП можно закрыть, потратив 160 ₽ госпошлины.

Какой вариант выгоднее?

Самозанятость (4%) — самый выгодный способ, если доходы не превышают 2,4 млн рублей.
ИП на УСН (6%) — подойдёт тем, у кого доход выше 2,4 млн.
Патент — может быть выгоден в некоторых регионах, но в большинстве случаев дороже УСН.

Команда Rentifly облегчает налоговые обязательства арендодателей.

Мы проконсультируем вас по выбору оптимальной формы налогообложения, будь то уплата НДФЛ, регистрация в качестве самозанятого или оформление индивидуального предпринимательства. Поможем разобраться в текущих налоговых ставках и требованиях.
Подготовим все необходимые документы, включая договоры аренды и акты приема-передачи, чтобы легально задекларировать доходы и заплатить налоги.
Rentifly проследит не только за своевременной оплатой аренды, но и предоставит отчеты о полученных доходах, чтобы упростить вам процесс заполнения налоговой декларации.